白湖亭，位于福州城南二环路以北，离老仓山三叉街一公里，这里以前从南边城市来的人都非常清楚，车辆到达市区终点站时都要在白湖亭站停靠下，都说到了白湖亭才算真正到了福州城。可以理解为白湖亭就是福州城的南大门。
白湖亭板块现状
白湖亭板块区位图
福州的东南西北二环发展最慢的就是南二环一带，这里在前几年还是城中村、外来工聚集地。但时过境迁，目前的白湖亭正在不断旧改拆迁，地铁白湖亭站、万达广场都相继建设完成。白湖亭的面貌也有了很大的改善。不管怎么说从白湖亭往市中心的距离仅仅几个地铁站、开车就是几公里的事情。
在南二环附近集中了多个楼盘，2020年开始南二环南部的郭宅片区集中了大东海、融信、国贸、融创等多家大型房企相继开发超过一百万平总量的楼盘。也带动了南二环的土拍热，在福州房价沉寂的同时，南二环板块却反其道而行，整体均价有了超过百分之十的涨幅。
2021年共三场住宅用地土拍，在头两场，土拍依然火热，不少优质地块开发商抢地现象轮番上阵，但从12月1日的第三场土拍来看，民营房企几乎绝迹，大部分由国企兜底。
2022年以后的土拍更是将整个土拍市场推向冰点，流拍与国企兜底成了常态。
也就是在这几场土拍中，白湖亭的四个地块分别由福州城投、福州榕发、福州城乡建总、福州新区集团四个本土国企底价拍得。
我们从时间线上分别对这四个地块的土拍情况进行解析：
首先是2021年12月1日福州第三次集中土拍中的两块宗地，位于白湖亭北园旧改片区的宗地2021-55与2021-56号商住用地。
两个地块区位
宗地2021-55号只有一家竞买人报价，最终由福州市城投建筑有限公司底价28.42亿竞得，楼面价约17107元/平方米。地块相较于56号离南二环更近，几乎整个地块就是挨着南二环建设，
规划中的南二环连接高架桥
该地块土地面积有八万多平方米（约130亩）这体量放在任何一个地方都算是妥妥的大盘。根据土拍的信息，商品住宅销售指导均价30000元/平方米，这指导价对接17107元/平方米的楼面价，利润空间也是妥妥的高利润。就看能不能卖得出三万的均价了。
容积率1.93以下，建筑限高：50米以下。这样的限高与容积率，对于居住感受来说是相当不错的。精装修的比例为60%。另外除了配套建设面积2500平方米的商贸楼外几乎没有其他配套建设要求。这样的地块说真的要是放在前几年福州土拍火热时，没有二三十轮叫价是不可能的。
土拍情况
挨着城投拍下的55号宗地北侧2021-56号宗地也只有榕发一家报价，最终由福建榕发置地有限公司以底价26.87亿竞得该地块，楼面价约17581元/平方。两个地块的楼面价仅相差不到五百元。
规划图例
土地面积方面，相比55号略小，但是也达到了接近八万平方米（合119.64亩）又是一个妥妥的大盘。商品住宅销售指导均价同样是30000元/平方米，容积率2.0以下也几乎相同。这两个地块有太多相同之处，可以说是孪生兄弟。要说不同，那就是榕发拍下的56号宗地相较于城投的55号宗地，位置更佳，距离南二环交通要道距离较远，对于居住舒适感会更好些。至于楼面价多出的几百元，我看对于开发成本几乎没有什么影响。
接下来就到了2022年福州土拍的两个地块，这个比较有趣，2022年3月16日，福州市本年度第一次土拍，位于仓山区东园二路东侧，面积70965平方米的宗地2022-03号地块，起拍价22.11亿元，无人应价流拍。
2022年初流拍的地块
我们先看看这个地块，位于盖山路北侧，原先是东升旧厂房。也就是2021年土拍国企兜底两个地块的北侧。前方有条河流经过，可以称为“河景房”，整个地块的性质区别与南侧的两个地块并无较大差别，而起拍楼面价反而略有降低，流拍的原因，可能是国企2021年在白湖亭连续兜底两个地块已经尽力了。
直到今年的5月26日福州第二次集中土拍时，将宗地2022-03号这个地块拆分成东西两个地块，并且楼面价继续降低，才成功拍出。那我们再来看看这个拆分完的两个地块情况。
位于东侧的宗地2022-22号地块由福州城乡建总以底价12.24亿元获得，楼面价约15542元/平方米，商品住宅销售指导均价为29500元/平方米。土地面积39376平方米，容积率2.0，限高50米，除了需配建4000平方米商贸楼以外还需配建面积不低于1300平方米的社区综合服务中心（含长者食堂）1处。
位于西侧的宗地2022-23号地块则由福州新区建设集团以底价7.66亿元获得，楼面价约13515元/平方米。土地面积28338平方米，其他参数均与22号地块相同。
同时该次土拍有个惊喜，位于白湖亭板块的SM广场意向2022-30号地块最终成功由菲律宾SM集团以底价7.12亿元获得。这对于白湖亭板块无疑是个利好，有个成熟的商超集团运营，相信白湖亭的商圈能更上一层楼。
四个本土国企福州榕发、城投、城乡建总、新区集团分别囊获了白湖亭的四大地块。将建设总计超过四十五万平方米的住宅商品房。四个地块的相对优劣也较为明显，我们先从各个地块进行分析，再总结下共性优劣。
1、福州城投拍下的宗地2021-55号地块，目前已有最终的楼盘案名：左海望悦，该地块的优势就是东侧离白湖亭地铁站300米不到，准地铁房，而且该地块与北侧拟建的SM广场近在咫尺，这对于居家生活来说无疑是加分项。根据规划，这个楼盘将分为AB两个分区。B区相对A区来说更靠近地铁站也与SM广场相邻，便利性更高。
左海望悦的最大问题是距离南二环过近，而且东南侧规划的南二环连接高架桥，对部分楼栋产生较大的噪音粉尘还有视线影响。另外西南侧的古建筑群目前也是个短板，毕竟这里的拆迁户们的宗祠等均建设在此处，这就看个人信仰了。
2、与左海望悦一街之隔的宗地2021-56号地块，更早一步就已推出了楼盘案名，并且在白湖亭万达广场设置了展厅，这个楼盘叫做：北源云筑。该地块同样分两区，A区较大，B区较小但更靠近拟建的SM广场与白湖亭地铁口。优点是相较于北海望悦周边无主干道，且有大部分楼栋沿河建设，有一定河景资源，且周边环绕着河道公园也增加了居住环境的提升。
北源云筑的一期距离商业广场以及地铁口的距离稍远，便利性方面会打折。要说全优的非二期莫属了。
3、再往北就是2022年拍出的两个地块，其中的22号地块已有备案名：尚璟轩，这几年建总的楼盘名多为XX轩。尚璟轩这个盘并无明显硬伤，优点在这个区位与南边的两个国企新盘也无异。
4、至于剩下的新区集团的23号地块目前并无相关消息，新区集团这两年基本都是土拍时作为兜底的本土国企。23号地块区位相对偏西北，生活便利性相对不高，但好在隔壁就是规划学校，该盘体量不大，整体中规中矩。
看到这里的人们，心里面都有底了吧，是不是都是妥妥的硬知识，接下来
先说说优点：
1、以上四大国企兜底的四大盘，通过上述，基本可以明确是妥妥的刚需盘，面积段目前仅有北海望悦与北源云筑有相关披露，面积段110与89平米的较多，89平米的三房属于刚需明星户型，自然在这几个国企楼盘中不会缺席。所以对于刚需算是友好的。
2、福州本土没有厦门建发这类大型国有房企，开发经营还不是很成熟，好在这几年的福州本土国企在户型还有楼型方面都颇有研究，开始不断改进，根据目前的北源云筑及北海望悦效果图，可以看到基本都是板式楼型，这种楼型对于居住来说是最舒适的。户型方面再加以谋划下，应该不会比那些TOP房企的差。
3、本身在拍地时对于容积率以及建筑高度都已明文规定，这四大盘的居住环境是毋庸置疑的，只要开发商不走偏路，按照常规，在这种控规下的小区环境算得上舒适。
再聊聊不足：
1、这四大盘都在白湖亭板块，我们都知道这里曾经是城中村，从旧改拆改再到所有配套完善，是需要时间的，所以我们需要给白湖亭一段时间，这个时间成本是需要考虑的。
2、因为都是福州本土国有房企，当然
3、目前仅从规划上看到周边有规划建设幼儿园、小学、初中各一所，加上周边的几所原有院校，从学区角度考虑，没有什么亮眼的学校，只能说满足就学是没问题，但是好学区就无法满足了。至于就医方面，也是个短板，就近没有大型就医机构。
4、最后就是单价了，刚需盘没有刚需定价，从政府指导价看，基本毛坯在三万上下，若是精装修估计会超过三万，当然这是指导价，但是从拍地的楼面价测算，
根据上述小编详细的梳理，相信不少读者都能够明了这四个国企兜底的四大盘的情况了，不出意外，这四个盘都会在今年底至明年初陆续开盘，如果定价合理，这里将成为刚需们的福地。期望着福州房价更趋于合理，对于白湖亭板块，小编也希望这个二环内曾经的明星地域可以再一次发光。
