项目概述

北京龙湖椿山万树皓春里老年公寓是龙湖椿山万树品牌在北京落地的首个高端养老机构，以高龄自理、术后康复、失能失智长者为定位的高端城市养老机构。

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项目概况

1. 开发企业背景

2018年9月，龙湖正式对外发布养老品牌——椿山万树，也同时标志着民营房企龙湖的首入养老。
龙湖养老的首个项目进驻重庆壹方城，椿山万树如今已经在以北京、上海、重庆、成都、杭州、粤港澳大湾区为核心的一二线城市群全面布局养老、健康产业。

皓春里公寓择址北京主城区西四环，便利的城市交通条件，方便长者外出和家人探望。
同时项目周边步行即达的绿源公园、天元公园（区级属性公园，占地面积较小）。
永定河畔的园博园、石景山雕塑公园、丰台南四环世纪森林公园等公园15分钟车程可达。
为了让长者享受缤纷的养老生活，公寓在园林西侧设置了开心农场（为前身卢沟桥农场用地），长者可以在这里享受种植和园艺乐趣。

2. 项目周边环境

公寓位于丰台区小屯板块，属于丰台河西区域及丽泽商务区之间的生态缓冲地带，常住人口数量较大，且居民多为航天科工、玉泉军区退休干部，周边配套资源较为丰富，景观环境优质。

公寓周边10KM（10分钟车程）范围内的主要资源包括：

（1）医疗资源：301医院、302医院、武警总医院、航天中心医院等

（2）文化资源：高娃钢琴幼儿园、丰台体育场等

（3）景观资源：绿源公园、天元公园、世纪森林公园等

（4）商业资源：京荟广场、翠微百货大成路、银座和谐广场、鲁谷远洋时代广场

（5）社区资源：天鸿美域、双林苑、建邦枫景、春风雅筑、假日风景等社区

3. 项目定位

公寓以高龄自理、术后康复、失能失智长者为定位的高端城市养老机构

4. 客户定位

公寓主要面向北京京西南区域内自理、半自理、全护理及部分认知症长者。

依托于龙湖的龙湖高标准的居住设计理念以及细节适老化设计，主要针对高龄自理长者及照护型长者打造。

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项目特色

1. 项目规划特色

（1）建筑布局

皓春里公寓建筑原为卢沟桥农场房屋，卢沟桥街道原将该存量物业用作街道老年人活动中心以及老年大学，但由于整体不如预期，龙湖介入以租赁物业的方式，将其改造成为了皓春里公寓。
改造后占地面积为14475m2，设有147个房间、279张床位。

颐养中心内部采用局部挑空设计，共分为北楼、东楼、南楼，整体建筑采用U字型布局，中心位置有露天活动场地，且利用基地周围卢沟桥农场的部分土地进行长者种植区概念打造，整体公寓环境，采光通透，环境明亮。
建筑内部以银杏为元素，体现健康活力的“绽放”主题， 专修色调以浅色搭配大量暖色为主，进入公寓内部营造温暖的氛围。

皓春里公寓一层为主要配套区域，设置接待大厅、康复治疗区、公共餐厅、棋牌区、书画区、阅览区、手工坊等等，为长者的娱乐休闲提供场所。

（2）主要配套

颐养中心主要在一层设置了餐厅、棋牌区、医务室、康复区、美发室、康复花园等，每一层设置了公共活动中心和护士站等，总配套规模约为500m2。

（3）景观特色

皓春里公寓，采用简约风格，楼体间受限于原有物业形制均为内部连接，外部未设有风雨连廊，但整体景观内部的标识系统、休闲座椅等设施配置齐全，整体环境设计无障碍，方便长者日常休闲。

2. 产品特色

皓春里公寓共提供两种产品，以21-25m2的双人间为主，27m2的单人间为辅。
公寓房间整体装修，拎包入住。

玄关设置入户转换空间和收纳柜；室内采用分床设计，布置起夜地灯、卧室应急灯和独立收纳柜；公区无障碍通道，户内大尺度的转圜空间，全屋暖色光源、扶手防滑等细节设计，遵循交流空间、色彩搭配、灯光照度、空间进深、家具摆放的合理设计，以未来长者的使用场景为前置考量而研发，让长者在空间的每一处细节，都能感受用心与关怀。

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项目运营

1. 运营单位

椿山万树皓春里公寓由北京万融养老服务有限公司进行综合运营。

2. 服务内容

老年公寓针对高龄自理、术后康复、失能失智、重疾照料等老年群体，定制“医护体系、照料体系、餐饮体系、社工体系”四大品质服务：

针对自理长者的颐养服务：满足生活自理长者的日常照料、健康管理、文化娱乐等精彩养老生活需求，不远离城市核心生活圈，延续美好生活；

针对失能长者的养护服务：为失能长者提供科学、专业、个性化的医疗、护理、康复和生活照护服务，通过健康综合评估，定制医护养计划，保持和提升失能长者自主生活能力。

针对认知症长者的服务：为认知症长者打造温暖的家，通过科学评估，制定个性化的照护计划和认知训练方案，维护和提升长者的认知能力，提升其生命品质。

3. 收费模式和收费标准

颐养之家收费采用“小额押金+月费”模式，其中押金4万元，包含医疗备用金。
月费包括房费和护理费两部分，其中房费包含水电费和洗衣费等，餐饮费用1800元/月。
护理费用由入住长者的身体情况进行核定收费，每月最低标准为6880元/月。

龙湖椿山万树皓春里老年公寓收费标准

（2022年版）

数据来源：CRIC康养产业数据系统

4. 运营入住情况

皓春里公寓自2020年开业运营以来，目前已经入住134人，入住率达到49.1%。
其中单人间已经满员无法再入住该房型，有单人间需求的长者只能选择双人间包房。

5. 入住客户特征

颐养中心入住长者年龄平均82岁，以护理长者为主。
入住客户主要以京西南区域军区社区家属、周围社区的高龄长者术后护理为主，以及少部分认知症长者。
整体入住长者呈现高龄状态，多为刚性养老需求，家中子女无法持续照护长者，并且对于机构周围环境要求较高人群选择。
其次，相较于同区域内青塔椿萱茂单人间超过1万元的床位费，龙湖皓春里公寓的收费标准更加容易被家属接受，双人间产品月费对标椿萱茂四人间的月费水平。
对于一街之隔的机构项目而言，受众更广泛一些。

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漾美康养点评

（1）城市中心区位优势叠加项目客户定位精准以及针对照护刚需老人提供的多种服务，受到市场的认可，成为皓春里公寓成功的关键。
西四环以及河西生态区及丽泽商务区之间缓冲区的属性使得项目区位既能照顾到工作人群对于长者日常探望，也能照顾到长者对于居住区域安静、绿化环境的要求；

（2）项目为龙湖首入北京养老领域之作，以小规模租赁型物业探索刚需型养老护理，便于小成本打造属地化养老发展路径，利于首入风险最小化以及未来迅速复制。

（3）“小额押金+月费”模式，能够迎合京西南的市场需求。
同时与该项目的整体定位相符，与周边竞品项目以价格优势创造差异化，形成针对项目客群的亮点最大，保障整体入住率。