黄埔的发展造就了很多黄埔的小板块和在这个板块分红利的人，而今天的知识城本就是粤港澳大湾区的核心发展板块，说到我写过很多知识城和知识城的楼盘分析，有不少人说大房哥你是知识城的拖吧！
其实我并非任何板块任何楼盘的拖，我只是一个沉淀在这个行业的说真话说事实的地产人而已。

那么我们现在开始来聊时代天韵这个盘的情况吧！
还是用我往常的踩盘报告方式来写它！

地段：

项目处于广州中新知识城南起步区凤凰湖北侧，这个位置可以说是知识城目前最中心的地段，附近教育，医疗，交通配套已经非常齐全了，学校基本都是市级的学校，医院都是三甲的肿瘤医院。
商业目前来说对于知识城整个板块都是有所欠缺的，都是商业体已经有很多了，这个项目并且就附带商业做起来也是迟早的事情。

对于大家工作在中心区最关系的就是地铁了，项目处于广州地铁14号线知识城专线“何棠下”站大约300米的位置。
今年9月28号21号地铁线全线开通后通勤事情就更方便了。

楼盘情况：

整个小区2209户，目前在售的是最后一期，在售面积115平米的三房，128-138平米的四房都是带精装修交楼的，售价在24000-38000元平米区间。
据悉开发商可延期五年后签约，专为还没有房票的人开通了一条绿道，不过这个也是存在巨大风险的，因为没法签署商品房买卖合同。

小区有自带小学目前还没有开学，建设好后是交付给教育局由他们引入学校，目前这个盘的一二期分配的学校是万科的会元学校，目前这个学校的学位都很紧张。
不过附近的学校还是挺多的，作为这里的业主读书问题应该不难解决。

价格和价值分析：

目前这个项目在售的北向的价格在24000-27000元平米，朝南向的需要去到27000-38000元平米，朝南主要是可以看湖景，特别是一线湖景的单位基本都要去到38000元平米。

在对比这个价格整个知识城它是最贵的，如果是你会愿意为了看湖景在这里买一套总价超过340-500左右的四房吗？

其实大房哥认为这里的本地接盘侠起码需要过5年以后才能有可能产生出来，对于这个价格可以在科学城，天河边也是可以买到一二手的房子，这个价格确实超出了目前的价值，如果作为投资的周期会比较长，因为目前知识城普遍的价格还在23000-24000左右的价格。

对于去到27000元平米其实在黄埔很多地方也是可以买到楼的，这个位置对于通勤到广州中心通勤地铁也需要1个小时，本地接盘侠还没生成的之前只能依靠天河和黄埔的外溢人群来购买，所以对于这个价格其实没有多大的竞争优势，340万可以在黄埔和天河很多地方可以买到旧小区了，对于配套和位置都会比它有优势。

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