章哥，我家在海淀区西北旺有回迁房小两居，学区是中关村二小百旺校区。
因今年海淀区颁布的2211政策，目前看是房价一直在上涨。
想向您请教，如果我们现在把小两居挂牌出售，明年初买旁边相对户型小区环境好一些的大商品房这种思路是否可行？我们这样想也是依据限购政策会对明年海淀房价有影响，想上车的会今年出手，那没卖出去的房子明年有降价可能。

我参考朋友意见都是说换房要同期进行 ，高卖低买不是我等普通百姓可掌控的，那如果我就是同期换，也就是今年换，现在买会不会买在高点了？因为我关注周边商品房社区同户型半年已经上涨200万了。
希望您能抽空回答，万分感谢！

回答：

1、这真不好回答，太高看我了。

2、全世界的经济学和金融学都坚信一个结论，也就是“市场行情无法准确预测”。
无论用什么方法和工具，能做到长远预期就不错了，短期的是绝不可能的。
有可能瞎猫碰上死耗子，但运气不可能总这么好。

这就跟天气预报似的，最准确的就是我知道半年之后北京肯定得穿棉袄，明年这会儿还是会热的吐舌头。
远期的或许有规律可循，但非问下礼拜三到底是下雨还是出太阳，几点下雨下多少，这事儿还是问龙王爷吧。

3、我是不敢凭一条政策，就预测明年的房价走势的，真不敢。
这是彻底的炒房思维，就是赌，可以试试。
富贵险中求，按现在的行情不是天堂就是地狱，赌对了能赚点儿，赌错了无非就是一套房，心态好就行。

以我见到过的统计，自2006年至2017年之间，北京卖掉房子之后等时机的，90%以上都输了。
因为都是设想的很好，而实际行情不配合。
比如2006年，北京租售比突破国际通用标准线，于是无数人卖了房等下跌，结果等来的是房价翻番。

就算是赌对了也没什么人能如愿。
比如2007年底，王石发布拐点论，于是有人卖了房。
第二年果然房价暴跌，那这些人买房了吗？没有，因为所有人都是买涨不买跌的，跌了还想等最低价。
结果等到2009年楼市回暖，这些人不甘心，想再等等，只要回到最低点就买。
没想到等来的是房价每个月10%的涨速，又是半年翻番。

反正在我这20多年里，见过无数的买房人和炒房客。
成功逃顶抄底的有，但非常少，而且都是凭借的运气。
有句话是：你永远也挣不到超出自己认知范围之外的钱，除非是凭运气。
而运气这东西真的不靠谱，就算是偶尔赢一回，也会靠实力输回去的。

4、2211的力度会很大吗？真有很多人会相信吗？之前的2013和2014的教改力度大不大，那才是真正的大改革，效果怎样还记得吗？1911还记得吗，海淀学区房什么行情？去年西城430政策还记得吧，回想一下或许会对判断趋势有帮助。

明年房价或许会降，但谁也不知道什么时候降，从什么价位降，降多少！
再一点，北京楼市历史上也从没出现过年前上涨，年初就降价的先例，就算行情结束一般也是在春天开始，3月之后。

5、现在买当然有可能买在高点，折腾到年底没准儿更是高点。
现在肯定是行情中场了，所有人都是迷糊着买，手快了或许好点儿，越拖越高，风险或许就越大。

让我说就是有需求就买，没需求就等着，老琢磨着想捡漏儿就算了吧，风险与利益永远成正比。
卖房买房尽量缩短空白期，不想着占便宜也就吃不了什么亏。
最好别用炒房心态，普通人在不懂楼市规则的情况下更是别幻想。
赌赢一次比赌输了的后果还严重，真把运气当能力的后果就是一次输个大的，想翻身都没机会了。

6、总之吧，如果有需求就尽快，尽量缩短空白期，在卖房之前锁定目标房源才好。
别炒房，别赌，未必输得起。
仅供参考。