但我更喜欢八买房当成一场综合考试，单选、多选、是非、论述，最终看个人的备考程度，决定自己的成绩（买到的房子）是优秀还是及格。

曾经，在这张试卷中，买房选带装修的还是毛坯交付的，是一道经典的选择题，难住了一茬又一茬的买房人。

而今，在青岛的大部分区域的新房市场上，这道选择题已不具备存在的意义，取而代之的是一道论述题——怎么买精装房才能完美避坑。

精装房，购房者躲不开的必答题

十多年前，当笔者也还是个房产纯小白的时候，精装对于普通购房者而言，还是一个“高大上”的存在。

以万某绿某为代表的一些品牌房企，通常会把精装房做成中高端产品，卖给有钱没闲的“城市精英”。
面向普罗大众的，绝大多数是从水泥墙进化到大白墙的毛坯房。

2016年9月份，山东省政府办公厅就曾推出《山东省房地产业转型升级实施方案》，规定到明年1月1号，全省新建高层或小高层住宅将淘汰毛坯房。

数据显示，2019 年全国精装房渗透率为32%，其中一线城市已达到90%。
未来，装修交付将成为新房市场的主流趋势。

可以说，无论是开发商的个体行为还是市场的整体趋势，青岛的置业者，尤其是意在主城区购房的人，从心态上就要学会接受，市场供应什么产品，就选择哪些产品。

中国式精装房，“槽点”无处不在

举凡买过精装房的人，都能列出精装房一二三四五六七无数槽点。
有些很“个性化”，但有几个算是精装房的通病。

比如，样板间不等于交付标准。

有一个房圈的梗，大意每个参观完样板间的地产小白，都会忍不住买买买。

对地产营销稍有了解的人都会知道，开发商对于样板间的重视程度，超过很多人的想象。

不少初次买房的置业者总有一种错觉，就是交付后只要自己也按照样板的陈设，进行软装布置，也能收获和样板间一样level的高颜值美家。

殊不知，有的开发商为了让自家样板间看起来更吸引人，在装修布置时用足了“小心机”。
像加高临时样板间的层高，改变采光面的窗户尺寸，改变户型的原始格局等，人为扩大套内使用空间，制造出得房率高、采光好的效果。

即便是项目楼内的实景样板间，也能用诸如缩减家具尺寸，扩大门洞不装门板，减少储物布置等方式，给参观者套内宽敞明亮的错觉。

等到交房时，购房者才会发现，样板间里随处可见“不等同交付标准”并非单指那些需要自己购买的家具家电，还包括样板间的硬装和格局。

再比如，全装修≠拎包入住

每个房产小白对精装房的终极幻想都是拎包入住。

但幻想就是幻想。
即便是在过去，精装房被包装成“中高端”产品的时代，也不能做到真正的拎包入住。

从以前到现在，市面上大部分的装修房，客卧家具家电都需要自己购置，细算下来也是一笔不小的支出。

而且，还有开发商利用购房者对专业词汇认知偏差，签合同时混淆“全装修”与“精装修”的概念，侵害购房者利益。

【通俗的来说，全装修指的是装修的范围，而精装修指的是装修的档次和品质。
】

特别是在经历了上一轮房价普涨之后的精装房，多花了三四千甚至更多的装修费，最后交付了一个相当于“简装”的房子，从颜色搭配到用料质感再到品牌选择，都透着一股廉价风。
购房者收房之后，砸了重装多少还是有点心疼的，不砸质量实在不强，居住隐患太多。

这显然与购房者“拎包入住”的初衷大相径庭。

如果说这些槽点多少与购房者的认知有关系，那么最让购房者心塞的，无疑是付出高额的装修费后，会遭遇“精装”变“惊装”，“精装修”变“经常修”的闹剧。

远有央视315，某品牌精装房赫然上榜，把精装“陷阱”赤裸裸的展现在购房者面前。
近有青岛崂山某项目，精品回迁房惊变“豆腐渣”工程。

现状即使如此，吐槽亦是无用。
购房者只能用自己的方式规避这些问题。

如何解套？避坑精装房套路两大方案

精装房的套路，可以说自诞生起就有之，一代又一代的买房人，在踩坑之后，都会总结出一些方法，让后来人少走弯路。

方法一：规避精装依然有房可选。

对于精装房无处不在的槽点，最简单的解决方式，就是买毛坯房，自己买材料找工人亲自监工。

这种打不过就跑的方法在市场上还有毛坯房供应的当下，确实是一个釜底抽薪的办法。

如今主城区在售的毛坯房产品主要集中在市北区和李沧区，城投悦动湾、中海观澜庭、越秀天悦海湾、佳源双子星城、青岛印象滟等均有毛坯产品，均价一般在20000元上下浮动；新都心的青特星城、世园的绿城汀岚等面向改善家庭的项目价格基本在25000元以上。

而待售项目中，市南区的观海地，市北的保利时代、云岭世家、依山美郡、中国铁建中心，李沧的万竹云峰等暂定为毛坯交付。

西海岸、城阳、即墨、胶州等地，因在售待售项目众多，购房者在同区片同价位上，都有很多的选择。

方法二：装修之前先做足准备

釜底抽薪虽然是个一劳永逸的解决方案，但对于有的购房者来说，心意的区域只有精装房供应怎么办？那只有自己做好前置功课。

有些购房者收房之后有心理落差，除了对房地产市场现状的不了解，还源于对装修市场的不了解。

很多房产小白可能不知道，一套房子的装修标准到底怎么定才合理。
每平一千元，每平两千元，每平三千元的装修费什么概念？

以百平住宅中档装修所用的材料为例：

个性化装修设计方案（非流水线产品），预算10000元起；

基础轻工辅料，预算40000元起；

中档品牌地板瓷砖，预算30000元起；

定制/成品家具，预算50000元起；

品牌家电，预算20000元起；

软装及其他费用，预算5000元起；

二手房拆旧及垃圾清运费用，预算5000元起。

无论是新房还是二手房，以目前青岛市面上的建材价格和人工费用来核算，20万元左右的装修预算基本可以在新中式、简美、田园、日韩等装修风格中任选，国产品牌家电中随意搭配，家具可以选择E0级（国际标准）板材甚至是更为环保的实木板材。

虽然我们都知道，开发商的装修标准与实际交付标准有出入，但只要购房者提前做好了这份功课，买房前有一张基础家装产品预算表，再面对购房合同里繁复的装修材料品牌和型号，也可以从容应对。

结语：

在这张名为“买房”的试卷中，每一道看似有标准答案的题目，都有无数开放性的选择。
而作为购房者，需要做到的就是，在“下笔”之前，审好题目，厘清思路。

新年的祝愿，希望每位在2021年交卷的人，都能得到一个“优秀”。