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今年的双十一，比往年来的更早一些。

在李佳琦锣鼓喧天的直播间里，伴随着他的“偶买噶，买它！
”“不要睡！
千万不要睡！
”，一大批“打工人”变成了“尾款人”。

除了李佳琦，直播一姐薇娅也在同一天开播，两个直播间共有279件产品供抢购，吸引了3亿网友在线观看！

不少网友从直播间里出来，纷纷表示肉痛，并将他们列为此生最后悔认识的两个人。

然后，跟着双十一、李佳琦登上热搜的，还有定金人与尾款人。

那么什么是尾款人呢？

它是指付了很多定金，欠了一屁股尾款的双十一剁手一族。
很多商品预付定金会有一些优惠，但如果后期不补尾款，定金也不会退回。
所以，付了定金就会欠下尾款！
！
！
都是债啊！
！
！

预付定金一直爽，结算尾款“火葬场”。

但是，作为一个过来人，房君接下来要讲一件比付尾款还要惊悚的事儿：付房款！

怎么样，是不是瞬间觉得双十一尾款都是点毛毛雨啦？毕竟买房是最令人肉疼的，如今二三线城市的房子早已动辄一二百万，更别提北上广了。
但想要在一个新的城市扎根，买房又是不可避免的。

于是很多预算没有那么充足的人，开始在市区内的“老破小”和郊区的“远大新”中纠结，一面是完善的配套、便利的交通，一面是宽敞的居住空间、优雅的生活环境，这似乎很难抉择。

北京的老破小。
图源：设计师傅俣迪

上海郊区的大别墅。
图源：NONOSPACE

这让房君开始重新审视一个老生常谈的话题：预算有限，年轻人要选择市中心“老破小”还是郊区的“远大新”？

让我们先来看看买“城中小房子”和买“郊区大房子”的人都怎么说。

01

Q：住市区小房子，是什么样的体验

屋主花花神经兔：通勤时间长导致劳累过度，腹内囊肿破裂进医院，再也不想住远的地方了

记得来北京租的第一个房子，因为离公司太远，几乎横跨北京城。
通勤时间长导致劳累过度，最后腹内囊肿破裂被送去医院。
从那之后，花姐搬到了一个离公司3公里以内的地方。

后来存够了买房的钱，她依然选择了东四环的一套65㎡二手小两居，卧室太小、客厅太大，且客厅有一面墙向外凸出，可以说是相当奇葩的户型了。

原始户型图

房子的样子不好看、户型奇葩，这些都没关系，最重要的，是这里地理位置很好，离地铁站600米，周围配套设施完善。

设计师@NONOSPACE设计工作室

选择市区老破小

不想浪费在通勤路上

住在这个32㎡老房中的一家三口，屋主夫妻俩的工作均是“996”模式，孩子也是正在读书的年纪，虽然能买得起离市区较远的大房子，但大人的通勤、孩子的上学都不如在市区方便。

于是，他们选择了这间，位于上海最具浪漫文艺气息的马路上的32㎡小屋。

改造前

改造后

虽然破旧、狭小、采光差，但它带了一个20㎡的小院儿，周围的环境也安静隐秘，他们将房子打造成一处可以让生活慢下来的避世空间，闲暇之余一家人去放松放空，可以让两人短暂逃离“996”的生活。

天气好时，会时常在葡萄架下举行朋友聚会或家宴，亦或在园子里喝喝下午茶，在这快节奏的上海偷偷感受，安静悠闲又有韵味的老上海式生活。

Q：住郊区大房子，是什么样的体验

屋主兰奕：空间非常宽敞，孩子有娱乐区，大人有工作区，父母来了也有独立卧室住

因为是婚纱礼服的设计师，不用朝九晚五坐班打卡，加上工作之余，她就是个超级宅，最大的兴趣爱好就是居家、旅行以及种点花花草草。

于是兰奕对房子的位置、交通、物业形态、物管水平、植被绿化、房屋户型等等做了大量的功课后，买了一套离市区稍远的老房子。

房子拥有宽敞明亮的客厅，不摆放太多的家具，给孩子留足活动空间，她和丈夫也可以陪着孩子在这里玩耍。

餐厅面积很大，放了一张长长的餐桌，亲戚朋友们可以随时来家里聚会，根本不担心空间太小坐不下。

除了主卧和儿童房，她还在一楼留了两间卧室，供双方父母来玩时居住，无论是短时间小住还是长时间度假，舒适度都很高。

屋主Lu：改变家的地点，等于改变一种生活方式

lu是个北京姑娘，20岁只身前往德国留学，在那里生活了几年后，彻底被当地的风土民情和生活方式所吸引。
那是一种自由和舒适带来的美感。

6年后迫于现实压力，她选择回国发展，进了一家外企做高管，薪资待遇不错，但工作的严苛和忙碌，也非常人所能承受。

经历了漫长的疲惫、压力、挣扎过后，她终于选择辞职，放弃安稳的一切，搬到六环外的一套235㎡毛坯别墅中，花12W把这里变成了她向往的样子。

lu在外企一呆就是10年，虽然高薪，发展前景好，但她一天比一天不快乐。

搬到郊区后，她在家里给自己打造了一间贩卖复古老物件的工作室，一直以来都有囤物癖且钟爱旧物的她，将从各个国家、渠道淘来的上千件复古物件都摆在家里。

“我从不断舍离，被喜欢的物件包围着，那种满满的人间烟火气让人格外有安全感。
”

而现在，这里是家，也是她转行后的起点。

“生活、梦想、生计，都在同一个空间实现的时候，才觉得折腾的人生，最自由、最痛快。
”

02

看了上面一些屋主的故事，你有什么感想呢？在花费金钱数目相等的情况下，你愿意选择郊区大房子还是市区小房子呢？

郊区255㎡房子的玄关。
图源：FunHouse方室设计

“老破小”和郊区新房，都有自身非常明显的优劣势，简单来说就是，“老破小”的优势在地段，郊区新房优势在产品。

但在房产市场中常听到一种声音：老破小，不要碰，手上有的也应该尽量处理掉。

上海浦东新区的老破小。
图源：大炎演绎

尤其是在经历了疫情期间的全民“禁足”之后，“老破小”的各种缺点更是被进一步放大。

但是，对于很多年轻人来说，受于户型、总价、房龄等因素的限制，为了通勤便利，不得不选择主城“老破小”，而这种房子，也不是很多人说的那样绝不能碰。

南京秦淮河畔老破小。
图源：《嗨！
我的新家》

如果你想要出于种种考虑，需要入手一套老破小，需要看好以下几个条件：

1.房子的地段最重要，看好周围有没有便利的交通，以及学区、医疗、购物等完善的配套设施；

2.严格把控房子的质量，很多老房的墙体、水电都已经老化，入住后容易出现安全隐患，所以买“老破小”一定要带着比常规买房更加苛刻的眼光，抠开每一条裂缝检查都不为过；

3.一层和顶层的房子不建议买，除非价格非常合适，或是有院子、露台等你非常喜欢的附加；

4.优先考虑主城内房龄比较新的二手房源，既可以享受主城的各项利好，后期出手也比较容易。

北京中关村老破小。
图源：《暖暖的新家》

03

但大部分老破小，都有户型设计不合理、装修老旧、缺乏储物空间等现实问题，可以说，“老破小”这三个字非常贴切地描述了这种房屋的现状。

那么，购买了这种房子的人，要如何通过设计改造，让“老破小”变成能与本身昂贵房价相匹配的舒适住宅呢？

图源：大牌家工作室

改造方式一：扩大视觉面积，功能区域隔而不断

面积 / 37㎡

设计师 / HomeLab

很多老破小住宅，由于格局规划不合理，导致视觉面积要比正常使用面积小一半，所以扩大视觉面积，让空间变得宽敞通透非常重要。

像这个使用面积只有37㎡的小开间，在房屋中间增加拱形造型墙及垭口造型（下图粉色部分），既巧妙地划分了功能区，又丰富了层次，保证空间的通透性。

改造前后户型图

进门左手边是厨卫，厨房开与餐厅相连。

拱形隔墙将整个家巧妙做了动静分区，另外一面便是较为私密的卧室、书房、步入式衣帽间等。

房子内的每个空间都被尽收眼底，该敞开的敞开，该私密的私密。

改造方式二：打造多功能区，提高空间利用率

面积 / 60㎡

设计师 / 南京会筑设计

这是一个70年代的老龄学区房，面积只有60㎡却做成三室，导致每个区域的面积都很局促。

设计师在和屋主充分沟通了喜好和使用习惯之后，将三室改为两室，剩下一室改造为多功能区，提高空间整体利用率，让这个只有60㎡的小户型，改造后看起来大了一倍。

改造后户型图

客厅摒弃传统沙发+茶几+电视墙的布局，只摆放必要的小型家具，释放地面空间，将这里打造为了一个多功能区，更加满足现代人轻松多变的生活方式。

左侧墙面做成书墙，爸爸或妈妈在沙发边看书，孩子在书桌旁学习，营造出良好的学习及互动氛围，因为最好的教育就是父母的言传身教。

另外，将一张翻床隐藏在书墙中，保证亲友来小住的时候有地方睡觉。

改造方式三：使用简洁干净的主色调

面积 / 47㎡

设计师 / 瀚高设计

屈小姐的家在改造前，是一个又破又小的47㎡二手房，再加上地处1楼，受上海梅雨季的影响，潮湿、阴暗。

她知道，小空间装修的重中之重就是：色彩简洁干净，千万不能乱。

于是整个空间以浅雅的灰白及灰粉色打底，中性色的大范围铺展将精致软装设计映衬的更加鲜明，彼此间的亲和感加剧了温馨氛围的演化，由内而外散发着灵动与优雅。

厨房以白色铺底，配以小部分灰蓝色半墙和黄铜五金件，所有材料都能尽量保证细节颜色和造型统一。

通往卫生间走道上的衣柜和卫生间的储物柜，与厨房同款同色，所有细节都采用了黄铜色呼应：门把手、镜面、花洒、水龙头、置物架、毛巾架等，整洁又精致。

卧室墙面、床品、灯具，也都能在其它空间找到颜色相呼应的物品。

每个空间虽然都是各自独立，却也遥相呼应，整体感很强。

改造方式四：分区域定制整体储物柜，增加收纳空间

面积 / 43㎡

设计师 / 涅十设计工作室

小户型最大的问题就是缺少储物空间，尤其是各种大型柜体，就算勉强摆下了，也很容易显得更加拥堵。

下面这个面积只有43㎡，拥有20㎡储物空间的家，保持宽敞的秘诀，就是根据各个区域的尺寸定制严丝合缝的储物柜，并与墙面连成一体，不但储物空间更多了，视觉上也不会压抑。

同时，分区域定制柜子的方式，也可以让不同用途的物体，进行分开收纳，方便日常寻找。

拆除掉原始卫生间的隔墙后，在外侧定制储物壁龛，内部以鞋柜+隔板+收纳筐满足进出门时的储物、置物需求。

谷仓门右侧的角落里，也增加了一小处通顶储物柜，无把手的柜门，一眼看过去存在感不高，视觉上也更加利落。

书房L型组合式的书柜+工作台，完美利用空间，不浪费一丝面积。

设置有大量储物空间的电视墙，完全满足收纳需求。

牺牲部分主卧面积，设置独立衣帽间兼洗衣间。
L型的柜体不但满足日常的衣物收纳，洗衣机和烘干机放在这里，也让换衣-洗衣的动线变得非常方便。

改造五：造园林思路，让昏暗闭塞空间一眼望穿、充满阳光

设计师 / 因一

面积 / 45㎡

这是一个拥有一大一小两间卧室的老房子，中间客餐厅封闭而局促。
设计师将原本封闭的空间分成五个层次，可以一眼望穿。

儿童房与厨房之间的隔墙，开了一扇窗，让空气与阳光流通，爸爸妈妈在外面也能顾及到房间里的女儿。

想要保证自己私密的时候，小朋友也可以选择关上这扇小窗。

开了窗户的墙的另一侧是开放式的餐厨，餐桌与操作台合二为一，形成L型的动线，极大的增加了使用率和操作台的面积。

双向柜背后是客厅和主卧。

隔门和隔窗选择是平开的，节省空间，平常也可以敞开着，让空间一体化。

阳台——主卧——餐厅——儿童房形成了最重要的视线贯穿序列，望得穿但看不全。

望得穿，是为了让空间扩大，更显深远，阳光可以从各个窗口，洒在房间里的每个角落；看不全，是为了让空间更加丰富，充满想象力。

最后，房君想说，其实在我们每个人的一生中，都会经历需求不同的阶段，如果你正纠结于市内“老破小”和郊区“远大新”，不妨把目光放远一点，看自己和家人在未来的5-10年内，真正的需求是什么，以及在住房的要求上，最不能忍受是什么。

毕竟现在很多人都不是买一套房住一辈子，当下的需求才是最重要的。

不管是市中心的“老破小”，还是郊区的“远大新”，只有你认真对待在这个房子里的生活，房子才能拥有它真正的价值。

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