同学们，年初我曾给大家分析过，高新区现在最好的新房机会，应该是转战到了人才公寓里来了，如果执意打新，尤其是在高新区打新，那么不论是高预算，还是低预算，都应该把目光，适当聚集到人才公寓里。

高新目前的新房市场，主要分为3大类。

第一类是网红盘，或者说捂盘王。
比如被查封的山河玖章，常年没有开盘迹象的长冶南阳御龙府，又或者大源的中洲锦城湖岸、西派澜岸（据说要开盘了），金融城的成都金融广场等。

要么等不起，要么买不起，这种竞争白热化的楼盘，即便等得起又买得起，那就是100%保险的吗？很明显，不是。
刚结束战斗的大源凯德世纪名邸，也有个89个月的刚一粉丝，铩羽而归，现实就是这么残酷。

所以，这第一类的网红盘，充其量随缘，总之可遇不可求，遇到了，又没有其他意向楼盘冲突的情况下，大胆一试未尝不可，但是刻意等待，就没有意义了。

第二类，就是普通商品房。
主要集中在新川，比如华宇大发御璟云玺、麓鸣九天、金隅金成府、保利和光逸境、中旅千川阅、天恒傲云天府、新川8号、渝太润达丰悦蓉东方。

看起来还不少吧？但基本都是尾盘或者顺销中的差楼层/楼栋，超高总价房源，真正能下得去手的，也不多。
尤其是动辄3万单价，400万起的总价，基本上和成都90%的购买力无缘。

△高新区顺销新房房源汇总，成都房帮帮整理

当然，去年今年也陆续有纯商品房地块上市，比如21年6月，远达拿下的新川76亩地块，案名远达天屿城，清水限价2.02万/平，看似还不错，但是有59%租赁自持，实际能供给的普通商品房源，不太多，到时候又可能一群老刚一厮杀过去，加剧了入手难度。

又或者22年3月底4月初的双限地土拍，大源西先后2宗50多亩的地块被城投和交投拿下，清水单价2.99万，装标3k之后，总价压力不输新川豪宅。

其他还有些零零散散的商品房，在房段子以往文章《2022年，成都双限地，机会清单》都可以略知一二。

所以要想降低竞争压力的同时，又要降低总价压力，那么就只能看第三类产品——人才公寓。

首先给小白科普一下，人才公寓不是传统意义上的40年产权的公寓，也不是安置房水准的住宅。

人才公寓其实在70年产权上，建筑质量上，和普通商品房无异，以前是成都本土的国企，比如人居、高投等来建设，品质虽然比不上全国顶级的开发商，但是在本地的口碑和水准，也是中上段位的，和成都市面上的普通商品房，建筑质量并无什么太大差别。

而且人才公寓（针对人才资格）还有实打实的面积（价格）优惠，也可以凭借人才资格，优先选房，从而避免去和普通/刚需资格硬碰硬，只能选到一些较差的楼层/楼栋/房源。

如果一定要说有差别的话，我认为是产品内部的布局，因为人才公寓首先面对的是人才，所以最开始设计户型楼栋的时候，就要考虑到不同购买力的人才们，有高的，也有低的。
因此在雨露均沾的环境下，还是会设计一些比较刚需的小户型（89平T4高层），而其余的是改善大户型，俗称高低配。

这种会导致一个楼盘改善的不纯粹，不会像天恒傲云，华宇这类，全系大平层，这要算是一个明显的差别。

当然，高低配的原因还是起初人才公寓不够多，所以要兼顾低预算，但是现在高新区遍地人才公寓，可能又会有不同的考量，会通盘设计为纯改善的是一个楼盘，然后偏刚需的又是另外一个楼盘，相互独立，相距几公里，这都是完全有可能的。

扯远了，话说高新的7宗人才公寓，分别是——

1、金融城，高投27.6亩地块，容积率2.5，清水限价2.63万/平，是100%人才公寓，2021年9月拿地；

2、大源西，远达58.1亩地块，容积率2.0，清水限价2.85万/平，64%是人才公寓，2021年12月拿地；

3、新川，高投新悦府，纯人才公寓，非双限地，目前还有三四期，地段核心，公摊稍大，价格适中，有利有弊；

4、新川，高投22.52亩地块，容积率2.0，清水限价2.3万/平，是100%人才公寓，2021年6月拿地；

5、新川，北京天恒88.7亩地块，容积率2.5，清水限价1.75万/平，是100%人才公寓，2021年9月拿地；

△天恒人才公寓卫星图，制图：成都头部房产

6、新川，高投39.94亩地块，容积率2.5，清水限价2.11万/平，是100%人才公寓，2021年6月拿地；

7、新川，中国铁建新川樾，104.9亩地块，容积率2.5，清水限价2.11万/平，66%是人才公寓，2021年9月拿地。

这7宗地，说来话长，我以前的微信/微博文章都有过大致的分析，这里就不赘述了，有兴趣的小伙伴，可以去搜一搜。

今天着重说下，天恒的这宗89亩纯人才公寓，大家兴趣比较高昂，目前来看，竞争和热度也随之起起伏伏。

△2021年9月，北京天恒拿下纯人才公寓，锐理数据制图

北京天恒是北京西城区的国有企业，烂尾风险很小，实力不俗，进入成都不算久，但是深耕成都的意图非常明显。

继新川的天恒傲云天府初获成功后，连续在新川拿下了今天的89亩人才公寓，这是成都本地城投、高投这类兜底人才公寓之后的，第一批外地开发商。

对了，北京天恒还在去年12月，拿下了成华龙潭寺的2宗合计42.7亩的连襟地块，这气势，和远达很像了。

1、地块基本面，外部配套分析

天恒这地块，目前始终还没出来案名，我们姑且就叫天恒吧，具体的地理位置，在6号线蒲草塘地铁站的西南方向，这里几乎是高新和天府新区的边界了，但风口来了，并不再是避之不及的蛮荒之地，而是合力打造的楼市高地。

从地铁配套来看，经过实地肉测，成年男子正常步伐，掐着秒表，从天恒大门口到蒲草塘站B口，大概是7分25秒，这个时间，算是还不错的地铁房标准了。

△天恒步行到地铁站仅需7分25秒。

△天恒附近的6号线蒲草塘站。

6号线往北到三环内，往南去秦皇寺、兴隆湖都比较方便，但是新川直接到天府X街需要绕行换乘，大家能接受吗？

蒲草塘未来还规划成为了一个TOD站点，或有25号线的穿插经过，进一步激活新川板块和高新其他核心区的通勤往来。

从教育配套来看，天恒这里隶属于6组团，楼下的幼儿园（已完工）、小学、初中（小初还是空地），邻里中心全是百米范围内。

△站在天恒门口北望幼儿园和天恒傲云天府（商品房）

据传，高新新川各组团的小学，筹备，不搞抢跑，不搞名校领办，而是均衡发展，大家都是新学校，大家一起进步一起成长。
天恒6组团的小学，预估是银都+市教科院筹备。

△天恒六组团教育资源筹备

△天恒隶属于新川六组团

周边绿化公园已经成型，至于其余的医疗、商业配套，目前还不明显，一般是人口引入、入住率提升后，自然是水到渠成的事，这类就不提前分析了。

△天恒人才公寓周边公园

2、内部产品分析

天恒大概是今年2月开工的，预估下半年8、9月份有望开盘，大概2024年建成交房。

△天恒地块开工信息公示

主力户型只有3种，大概是89/90平（套三单卫）、120/125平（套三双卫）以及138/140平（套四双卫）。
北侧由于更靠近新川核心以及地铁站，被设计为了大户型为主，南侧更多的是89/90平的小户型。

这点和新川樾比较类似，它把地段更好的南小区设计为了大户型，而北小区更靠近龙灯山公墓，几乎都是小户型了。

从某种意义上讲，地段稍差的小户型，虽然总价可控，但一方面地段的确更差，另一方面， 现在大家的购买力（加上优惠政策）提升了不少，因此反过来看，这类小户型，竞争压力还真不一定比大户型更大，因此对于低预算的群体勇敢地捡漏上车，不妨是一个机会。

由于这宗地容积率只有2.5，所以整体还是偏改善的，产品绝大多数设计为了南北通透的洋房小高层，包括好些90平的也是1T2户的总11F洋房（南侧5栋），所以相对于新川樾北小区的T4产品，地段更好，价格更低，产品更好。

具体到楼栋，一共有19栋。

△新川天恒人才公寓楼栋分布图

其中南侧有5栋总11F的1T2洋房，南北朝向，面积为90平；中庭有6栋总17F的2T2小高层，也是南北通透的朝向，面积是125平；北侧还有4栋总17F的2T2小高层，南北朝向，面积是138平；不仅如此，在北侧还有4栋2T3小高层，其中3栋是东西朝向，1栋是南北朝向。
2T3的小高层，分别是125平的端户和90平的中户。

由于现在还没有流传出无ma的楼栋分布图（我自制了一个）、户型设计图，因此大家就盲猜感受了。

从户型来看，优点大家都不想听了，我着重说缺点吧。

1T2的90平户型，是竖厅设计，动静不分区，朝北次卧较小；

2T2的125平户型，虽然是横厅采光不错，但是北侧次卧依然很小，而且进门玄关就挨着老人的次卧，睡眠较浅的或有影响；

2T3的125平户型，设计为了竖厅产品，但是动静分区得到了保证，不过北侧次卧门正对客卫盥洗室（不是承重墙，好像可以改朝向）；

2T3的90平户型，沿袭了隔壁端户的竖厅和卧室门对盥洗室的问题，而且还动静不分区了；

2T2的138户型，就是2T3的125户型升级版，虽说不完美，但已是最好的了，基本上横厅也只能设计成这样了，不能强人所难。

3、周边竞品分析及购买建议

天恒清水限价是1.75万，理论上加上3k装标，大概是2.05万的标准，但是有地下室，因此拉通下来，估计正常、主力户型，大概单价是2.1-2.2万，我们按照2.2万来计算吧，90-125-138户型，总价段位大概是200-280-350万。

是不是在掰着手指头看自己的预算了？好像200多万，也买得起哈？

对应前文，与新川普通商品房动辄400万起步的话，这个楼盘，虽说不是新川核心腹地，但是也远离龙灯山等厌恶设施，再加上临近地铁，因此我觉得两三百万的段位，还是非常匹配这个板块的，不失为一个可以上下其手的选择。

△天恒地块周边规划示意图

但这样一个楼盘，周边肯定是有不少竞品的，最近的来自北侧的新悦府和新川樾。

天恒的优点是户型好，公摊小，单价低；缺点是交房晚（是24年中），然后竞争稍大；

新川樾的优点的户型好，公摊小，物业好，竞争小；缺点是近公墓，单价稍高，交房晚（也是24年中）；

至于新悦府，主要优点是位置好（新川核心腹地），交房早，但是公摊大，开盘不定（没有具体消息，可能今年底到明年初），价格稍高（预估比天恒贵1k），装修差（不确定是否有三大件）。

其余的竞品分析，详见此前的问答系列《解析成都高新7宗人才公寓，谁是谁的菜？ 》

天恒虽然不是高新人才公寓里最靓的仔，但是我认为是兼顾了各方，平衡了利益，权衡了彼此之后的集大成者，热度肯定不低，主要是价格比较吸引人，我遇到的会员里，最高的高新人才资格是B类大神，也有一些C类猛汉，总之，B\C类人才资格上车这个盘，犹如探囊取物，轻而易举，但一定就是最好的楼盘吗？我看未必，除非的确预算卡在300万左右，那么从综合的利弊权衡之下，上车天恒未尝不可，但预算能提高到350万以上的话，我其实更建议考虑下金融城、大源西的人才地块了。

至于D类，主要是看人才资格的时间认证排序，据分析，目前高新南区的人才资格大概有个9000多人了。

从时间排序的话，21年1-2月，大概是2000人；3-4月大概是3000人；5-6月大概是4000人；7-8月大概是5000人；9月大概是6000人；10月大概是7000人；21年11月-22年1月大概是8000人；2-3月大概是9000人内，4月，可能突破9000人了。

大家可以自行比对下，自己的D类人才，排序在中等，还是中下段位？

我建议排序中等及之前的，可以大胆一试天恒，着重考虑125及138户型；排序在中下段位的，可以尝试下90户型。

但排序特别靠后的，比如现在才去申请高新D类的购房者，捡漏的希望，就很渺茫了，尤其是预算卡在200出头的话，我建议退而求其次，不妨直接上车4、5月开盘的新川樾北小区。

刚需资格、普通资格，也是同理，天恒地块打新困难，不如好好考虑下新川樾了，他们在开盘时间上，大概率是不会冲突的，这也会导致一些“练手”的人，报名新川樾，但弃选的会比较多，这个时候捡漏上车，未尝不可。

总而言之，去年的双限地，就是人才们的收获之年，口口声声说着中小学生不要内卷，但是学历和招聘上却卷得不得了，我们都是时代的牺牲者，也是时代的幸运儿。

天恒89亩地块，就浅析至此，祝大家，找准定位，学会取舍，成功上车！

我是房段子，一个深耕成都楼市11年的，纯买方立场房产知识号，各大平台均有冒皮皮，欢迎大家关注。

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