一、什么是“模拟拆迁”

“模拟拆迁”并不是正式的征收拆迁。
其目的是为了在棚户区改造或旧城改造前，了解当地居民的一个意向，或者是对征收的一个态度。
并非所有的征收项目都能适用模拟征收，主要还是适用于旧城改造类的项目中。

如果绝大多数居民愿意被征收，那么由居民通过居委会联合向行政机关提出申请；行政机关确定了相应的征收区块后，将对原老旧房屋的价值进行预评估，并明确告知居民拟建房屋的价值、位置、面积和社区。
由居民决定是否征收，签订模拟拆迁协议比例达到90%或以上，政府再发布正式的征收公告，若在一定期限内，政府还未发布正式的征收公告，则模拟拆迁协议自动失效。

模拟征收不是正式征收，不能发布拆迁通告，不能印发拆迁通知。
是由当地有关部门在没有经过相关征收程序的前提下，通过对于片区居民意向的征集，如果达到相关的比例，就启动相关征收程序的行为。

二、模拟拆迁有什么特点？

1、模拟拆迁主要是在国有土地上的棚改、旧改中尝试的。

2、模拟拆迁有生效条件和退出机制，即同意改造户数未达到改造范围内总户数90%-100%的，房屋征收部门应当终止模拟搬迁。

3、将模拟拆迁作为房屋征收的重要环节，在征收决定作出之前，已经开始做征收中的征收要件工作，和法律上规定的程序来了个大颠倒。

4、在模拟拆迁中，全部的模拟程序达到征收要件时，征收主体再依法作出征收决定。

三、模拟拆迁有哪些陷阱？

1、模拟过程不透明，不会对所有人进行公布。
也就是模拟拆迁过程中，百姓的意愿到底有多少，有关部门并不会对所有人进行公示。
因此，一些居民不明就里，就在补偿协议上签了字。
剩下的人眼看没有签字的人越来越少，内心比较着急，也草草签字。

2、签字的主体不一定适格。
适格是一个法律上的概念，意思是不具备全部或者部分签字的资格。

模拟拆迁上有很多时候都是投资方来签字，而并非相关行政部门。
因此，在很多时候会被看作民事协议，后期进入实质拆迁阶段时，往往不具备相关的法律效力。
如果拆迁方不承认相关协议的效力，很有可能让被拆迁户陷入被动。

3、评估间隔存疑。
往往模拟协议签订与正式的征地拆迁决定间隔很久，导致征收评估结果与初次评估结果出现重大差异。
有些拆迁方未按照法律流程重新评估，而被征收人更无法接受按初次评估结果作为补偿条件，让矛盾再次爆发。

4、协议效力存疑。
在这个环节签字生效的拆迁安置补偿协议很可能被“动手脚”，例如当时的你认为这个签字只是模拟，看见大家都签字后也草率签了字，当模拟拆迁转化为正式征地拆迁，拆迁方也不和你重新签订安置补偿协议，将模拟签订的作为最后补偿的依据，只要签了模拟协议拆迁方就认同于实际征地拆迁。

四、如何应对模拟拆迁？

1、签约前先看协议内容是否合理、合法，补偿标准是否达到了合理预期。
不要因为担心比例达不到数值征收工作被终止就签订明显存在问题或自己有疑问的补偿协议。

2、在“预签协议”发生或有苗头时，被拆迁人就应当及时咨询求助专业拆迁律师了。
一方面确认自己面对的征收项目，是否能够采用预签协议的征收模式；另一方面能够避免签订不合理的补偿协议，给日后正式征收埋下损失合理补偿的隐患。

3、不要盲目跟风，为了凑热闹就把字签了。
签约人数达到一定比例相关部门就可以对旧城区开展拆迁工作，但是对于签字的过程、补偿的标准这些都不是透明的。

在很多时候，模拟拆迁过程中的协议被看成是民事协议，在后期进如实质拆迁阶段时候往往就不具备相关的法律效力，如果拆迁方不承认相关的协议效力，很有可能让我们的被拆迁户陷入被动了。
所以在面对自己不了解的协议时，我们要小心对待，切忌盲目跟风。

广大被征收人需要牢记的一点是：所有“预”的行为，一旦最后签约比例实现，就会自动转化为“正式”的行为，再想变动、更改涉及补偿安置的结论是十分困难的。
据此，对于预评估环节，被征收人一定要按照正式评估的应对方式和态度加以重视，对于预签约这一步则更是要像对待正式签订补偿协议一样予以严肃、谨慎的考虑。
切不可盲目听信征收方或其他人员不负责任的“宣传”，认为在征收决定作出前的种种步骤只是“模拟”，而不是真拆迁。